Un domaine viager ou un intérêt viager existe seulement pour la durée de vie de la personne visée, soit pendant la vie de la personne à qui l’on a concédé le droit, c’est-à-dire le viager ou une autre personne (appelé un domaine à vie d’autrui). Les domaines viagers peuvent être créés au moyen d’un acte de transfert, d’un bail ou d’un testament (domaines viagers conventionnels), d’un acte législatif ou par application d’une loi (domaines viagers en common law). Le présent document traite seulement des domaines viagers conventionnels.
Dans une perspective historique, un domaine viager pourrait être créé par un viager qui transfère sa propriété « à X pour la durée de sa vie ». Un domaine viager était également créé si l’on n’utilisait pas les bons mots pour créer un domaine en fief simple. Aujourd’hui, un domaine viager peut généralement être créé en faisant mention des restrictions lors du transfert d’un bien, par exemple, « à X pour la durée de sa vie ».
Un domaine à vie d’autrui est créé à l’aide des mots tels que « à X pour la durée de vie entière de Y ». Un domaine à vie d’autrui est également créé si le propriétaire transfère son domaine viager à une autre personne.
Une personne qui souhaite créer un domaine viager doit définir le domaine dans l’acte formaliste ou le testament dans lequel il est créé. Les termes utilisés dans le document détermineront la nature de l’intérêt créé.
Un domaine viager peut être résoluble (responsable jusqu’à la fin) à l’aide des termes qui limitent sa durée ou le qualifient de conditionnel. Par exemple, une personne peut indiquer dans son testament qu’elle lègue sa terre à son époux « pour son utilisation et ses avantages pendant sa vie entière ou jusqu’à son remariage ». Le domaine viager de l’époux prendrait
fin lors de son décès ou de son remariage. Le propriétaire d’un bien peut également concéder des domaines viagers successifs, par exemple « à X pour la durée de sa vie et, à son décès, à Y pour la durée de sa vie ». Un domaine viager prend fin lors du décès du propriétaire.
Un domaine viager constitue un intérêt foncier. Le propriétaire du domaine viager est le propriétaire de la terre pendant le terme du domaine viager et, à quelques exceptions près, jouit du même droit d’utiliser et de posséder la terre en tant que propriétaire du domaine en fief simple.
Les domaines viagers se distinguent par les permissions qui sont seulement des ententes contractuelles, lesquelles ne constituent pas des intérêts fonciers. Ils se distinguent également des locations à bail où le bailleur transfère ses droits de possession exclusive du bien réel au preneur à bail pendant un terme défini, généralement sous réserve de certaines conditions. Les permissions sont traitées ci-dessous.
Lorsque que le propriétaire d’un bien transfère une terre mais qu’il conserve un domaine viager ou qu’il transfère un domaine viager à une autre personne, le domaine ou l’intérêt qui reste une fois que le domaine viager prend fin constitue l’intérêt résiduel. Les droits résiduels sont parfois appelés des intérêts résiduels. Par exemple, si Jane Bloggs transfère sa terre « à Jane Bloggs (elle-même) pour la durée de sa vie, le domaine résiduel à la Fireweed Conservancy Association en fief simple », l’intérêt de Fireweed constitue l’intérêt résiduel. Jane Bloggs et Fireweed ont un domaine ou intérêt foncier qui existe au moment présent, qui peut être possédé au moment présent et qui a une valeur au moment présent. Cependant, comme cela a été expliqué ci-dessous, le droit réversible de Fireweed est un intérêt futur.
Jane Bloggs peut également décider de transférer sa terre « à Jane Bloggs (elle-même) pour la durée de sa vie, le domaine résiduel à Joe Bloggs (son fils) pour la durée de sa vie et le domaine en fief simple à la Fireweed Conservancy Association ». Joe Bloggs et Fireweed détiennent les intérêts résiduels bien que l’intérêt résiduel de Joe Bloggs est seulement un domaine viager. Un certain nombre de règlements régissent un intérêt résiduel valide. Toutefois, un exposé détaillé des intérêts résiduels est au-delà de la portée du présent document.
Un intérêt résiduel est à la fois un intérêt foncier et un intérêt futur. En d’autres mots, le droit de possession ou de jouissance de la terre est reporté dans un moment futur.
Avec la création d’un domaine viager, il faudra effectuer un examen approfondi du document en soi afin d’interpréter le document et de déterminer si le document crée un intérêt résiduel.
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